郑秀凤
摘要：房地产价格确定是价格确定作业的重要内容之一。近年来，跟着经济社会的展开及城镇化进程的推动，因行政征收、法令活动、国家赔偿及涉案等恳求房地产价格确定的数量呈逐年增多趋势。规范房地产价格确定作业，有利于保证纪检监察、司法和行政作业的顺利进行。本文以福建省莆田市涵江区为例，经过深入查询本辖区内房地产价格确定作业现状，剖析存在的首要问题，并结合笔者多年价格确定基层作业实践经验，提出相关完善办法及对策。
关键词：房地产；价格确定；问题及对策
价格确定，是指经有关国家机关提出，价格确定组织对纪检监察、司法、行政作业中所触及的，价格不明或许价格有争议的，实施商场调节价的有形产品、无形资产和各类有偿效劳进行价格承认的行为。房地产价格确定是其间的重要内容之一。近年来，跟着经济社会的展开及城镇化进程的推动，因行政征收、法令活动、国家赔偿及涉嫌违纪、刑事案件等恳求房地产价格确定逐年增多，且该项事务呈多樣化、复杂化、专业化等特色，给价格确定作业带来新的应战。为进一步规范房地产价格确定作业，保证纪检监察、司法和行政作业的顺利进行，本文以福建省莆田市涵江区为例，经过深入查询房地产价格确定作业现状，剖析存在的首要问题，并结合笔者多年价格确定基层作业实践经验，提出相关完善办法及对策。
1辖区内房地产价格确定作业现状查询
本次查询时期为近五年（2012-2016年）内本辖区房地产价格认证作业状况。经查询，共处理房地产价格认证事务317宗，按事务类型细化再分类，其间：行政征收类房地产价格认证221宗、行政诉讼类房地产价格认证58宗、国家赔偿类房地产价格认证17宗、触及违纪或刑事责任类房地产价格认证2l宗；按年度处理数量分类，其间：2012年度39宗、2013年度44宗、2014年度67宗、2015年度82宗、2016年度85宗；从价格认证专业技能部队方面查询：辖区内价格认证组织的专业技能人员共6人，其间具有价格认证相关专业高级职称1人、价格认证相关专业中级职称1人、一般价格认证作业人员4人，该6人中：专门从事房地产价格认证专业技能作业的人员1人、承当房地产价格认证辅助性作业的人员1人，其他人员则从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证作业。
经过以上查询剖析可知：行政征收类事务占房地产价格确定作业份额高达69.7%，是房区域价格确定作业的首要事务类型，行政处罚或行政诉讼类占18.3%，其他类型事务各占必定份额；近五个年度中（2012-2016年），各年度处理数量占五年处理总数量的份额别离为12.3%、13.9%、21.1%、25.9%及26.8%，事务量呈逐年增加态势；从价格认证专业技能人员方面剖析，专门从事房地产价格认证的专业技能人员偏少，房地产价格认证部队整体素质有待进一步进步。
2房地产价格确定作业存在的首要问题
2.1认证事务受理环节不行规范
房地产价格认证的首要环节是事务托付及受理，该环节存在的首要问题：一是先行处理事务后再补办托付受理手续，程序倒置，乃至呈现认证作业先行展开后而托付方半途抛弃托付事务等被迫作业局势；二是托付事项及认证意图不清晰、表述不明晰，如：为托付方了解咨询标的物商场价格、请予以认证某某房地产价格等，无法判别托付认证意图系为了行政征收、或是违纪、或是刑事责任确定类事项等；三是托付书附件资料不完全，如：房地产权属证书、面积勘察效果等未供给。
2.2认证进程中对房地产权属性质及面积的判别不精准
在房地产认证作业实践进程中，对认证标的物的权属性质及面积的判别是中心关键之一。部分认证事例既供给土地使用证（2016年起土地使用证和房产证“二证合一”，称为“不动产挂号证”），又供给土地地批文，二者权力主体、面积及用地规模不一致，处理办法通常是仅根据土地使用证载明的信息予以确定，缺少全面考虑认识；另一类问题是对部分权属有胶葛、有贰言的房地产，未予以严厉界定便进行价格认证。
2.3部分房地产认证选取办法不恰当或测算进程批改系数取值未进行合理阐明
关于商品房的认证办法仍是比较好掌握的，但关于政府出资建造的安顿房或保证性住宅的价格确定实践中，却难以掌握，形成认证办法的偏颇，如：选用商场比较法却较少考虑是否有足够多的可比性买卖事例，选用收益法是否除掉应补交土地出让金部分或准入买卖前应向政府有关部分交纳的税费部分。别的，在各类房地产价格认证测算进程中，关于价格确定期日批改系数、开发赢利率等取值缺少客观的剖析及合理阐明。
2.4行政征收类房地产价格确定事务中存在的几个特别问题
经过以上作业现状查询剖析可知，行政征收类是辖区内房地产价格确定作业的最首要事务类型，现侧重剖析这类事务存在的问题：一是判别是否归于行政征收事务类别的规范不清，乃至仅凭托付书中简略的文字表述便确定为行政征收类事务而予以处理；二是未严厉区别团体土地及地上物征收和国有土地及房子征收这二种景象，形成认证进程中事务认知上的误差，或形成适用相关法令、法规及文件规则紊乱；三是对严重、疑问的价格确定事项缺少有用的处理机制。
2.5房地产认证技能人员缺少、部队整体素质水平不高
因为受组织编制的约束，实施新招人员扩展价格认证部队存在极大的困难。因而，侧重于在现有人员及专业技能条件下发掘技能人员潜能、优化分工组织方面显得尤为重要，现在这方面明显做得缺少。首要表现在：相关人员缺少专业技能事务才能的多面性，特别是能独立完结房地产认证作业的人员较少，或许既能从事房地产价格认证事务、又能从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证作业的技能人员少之甚少，且房地产认证辅助性技能人员专业技能水平有待进步，部队整体素质水平不高。
3规范房地产价格确定作业的相关办法及对策
3.1进一步规范受理环节的相关准则endprint
一是严把托付受理程序关。应严厉遵循先托付受理后处理详细事务的相关规则，强化价格认证程序认识，详细做法有：树立受理窗口及受理专人负责制，完成定点定人受理；树立受理挂号制，完成受理有挂号记载、无挂号记载则不处理的机制。二是在受理环节重视收件资料的初审把关。首要是价格认证托付书中的内容要规范，如托付方称号、联系人及联系办法、托付事项、托付价格认证意图及供给的资料清单等要详细清晰，特别是托付认证意图表述要规范化，系为了行政征收、行政诉讼、违纪或刑事责任确定等意图要表述清楚，一起，托付方供给的附件资料要完好并进行校正，如：是否供给不动产权证书、丈量技能效果、规划总平面图及有关文件等资料，并校正原件、复印件后盖校正章。
3。2房地产价格認证实务中若干详细事务问题的处理
一是认证标的物产权证书判别方面。对既供给土地使用证（2016年起土地使用证和房产证“二证合一”，称为“不动产挂号证”），又供给用地批文，且二者权力主体、面积及用地规模不一致的景象，主张按以下办法处理：由托付方向疆土资源管理部分宣布书面函，要求对土地权属、面积及四至规模作出确定，并出具书面确定定见，作为价格确定根据。关于托付方要求价格确定的房地产存在超出产权证规模、邻居有胶葛或贰言的景象，应本着慎重认证及合法性准则，不归入房地产认证规模，但关于前史遗留问题且后有补办规划、土地、竣工检验等相关手续的，则由托付方供给城乡规划、住建、疆土等部分相关处理定见后，可予以价格认证，并在认证声明中描绘相关状况。
二是合理选取房地产认证办法，客观取值批改系数并予以充分阐明。关于政府出资建造的拆迁安顿房或保证性住宅，在价格确定办法选取时应视不同状况作出判别，若周边可查询的相似房地产买卖事例均为国有土地且买卖事例较多，则可选取商场比较法；若为团体土地拆迁安顿房，或许虽为国有土地但周边买卖事例较少的，则考虑选用成本法测算，并考虑土地性质为划拨；关于价格确定期日批改系数取值方面，应根据托付认证房地产的用处、当地买卖商场价格行情及指数改变趋势等归纳要素进行取值，并作充分阐明，如：商住宅地产受国家房地产方针宏观调控影响近年来价格呈增加放缓趋势、工业用地则受国内外经济下行压力影响价格呈稳中略有增加趋势等；成本法中的开发赢利率取值也应视认证目标的不同用处而区别对待，如：营利性房地产价格认证中的开发赢利率可取较高值，工业房地产价格认证中的开发赢利率则应取较低值，主张按4-6%取值，并作详细阐明，如：工业厂房属自建自用性房地产，不对外出售，其开发建造后的赢利部分较难经过房地产商场买卖表现，考虑到工业房地产开发建成前后的价格改变，恰当选取必定的开发赢利值。
三是行政征收类房地产价格认证实务中若干特别事务问题的处理。行政征收类房地产价格认证在本辖区房地产价格认证事务中占有较大份额，应侧重完善、细化该类认证事务的相关准则。首先是在受理环节时，应以托付方供给的省政府或国务院批复的团体土地征收文件，或国有土地收储相关文件、征收布告及经政府同意的征收实施计划等，作为受理、处理征收类房地产价格认证事务的必要资料；其次是要严厉区别团体土地和国有土地征收二种景象，在认证进程中别离适用《土地管理法》及省、市级政府公布的团体土地及地上物征收补偿规范和《国有土地上房子征收与补偿法令》及详细项意图补偿计划；最终是树立健全严重、疑问房地产征收类价格确定事项的处理机制，经过树立严重疑问事务问题团体评论准则、咨询有关部分专家或房地产估价师专业定见准则、建立各县区价格认证体系同行们的群以便沟通、发函上级价格认证主管部分恳求解读方针等，破解征收类房地产价格认证难题，最大极限保证认证的合法性。
3.3进步技能人员整体素质，借用外界力气补偿人员技能缺少
从内部方面应侧重处理发掘技能人员潜力、优化分工组织问题，详细办法有：高、中级技能人员起到带头、牵头效果，更新拓宽事务知识，经过网络继续教育、现场事务培训、与同行单位事务学习沟通等办法进步事务水平，特别是能做到八面玲珑，既能从事房地产价格认证事务，又能从事家电、鞋帽服装、交通工具等非房地产类价格认证作业，以便于机动组织其作业任务；加强对初级或一般技能人员的事务辅导和帮扶，并引导其考取或参加评定价格认证中级以上的相关资历或胜任，包含培育房地产价格认证技能人员。从外部方面可充分发挥“专家库”效果，将土地、房产、修建、工程造价及房地产评价等范畴的专家归入“专家库”名单，外聘专家除协同参加本单位房地产价格认证的疑问技能问题外，还可有针对性展开房地产价格认证的事务讲座，由专家进行现场辅导，用好用活“专家库”，进一步进步本单位技能人员事务水平和整体素质。endprint
